“这趟清华之行，我最大的感触是——城市更新最难的不是拆和建，而是想清楚留什么、改什么、怎么改。”

从北京返回武汉的高铁上，一名学员在笔记本上写下这样一段话。5天沉浸式的清华专题研学，让学员们对城市更新有了全新的认知、更深的思考、更实的路径。

初夏北京，万物葱茏、生机勃发。5月25日至29日，东湖高新区组织50名机关、园区、街道、国企干部职工赴北京，实地参访中关村鼎好DH3、南中轴国际文化科技园，并在清华大学开展“向新而为”城市更新创新实践专题培训，邀请7位专家作专题授课，深入学习北京推进城市更新工作的先进经验，完成了一场认知重塑、理念迭代、能力升级。

产权归集破局术

在中关村北四环路口，鼎好DH3通透的玻璃幕墙映着蓝天，简约现代、开放亲和。鲜为人知的是，这里是刘强东创业梦开始的地方，上世纪90年代，24岁的刘强东在此租下约3平方米摊位创办“京东多媒体”，从小小摊位闯出商业蓝海。鼎盛时期的鼎好大厦，日均客流超10万人次，是全国最大单体电子卖场。

随着时代发展，传统电子卖场模式日渐式微，整体发展陷入瓶颈，成为核心区的低效存量资产。改造升级刻不容缓，然而楼宇产权极度碎片化，仅B大楼座就涉及约400户小业主，诉求多样、协调困难，统一改造更新无从下手，优质空间陷入“想改不敢改、想改改不动”的僵局。为破解难题，项目实施主体创新采用“基金+协议”市场化归集模式，通过自愿协商、收益共享、统一回租、整体运营的方式，归集零散产权，彻底破解产权割裂、多方博弈的难题。

更新后的鼎好彻底告别低端电子零售业态，聚焦人工智能、硬科技、创投总部，引入字节跳动、米哈游、创新工场等头部企业，从喧嚣热闹的“电子江湖”蝶变为开放共生的“国际科创生态交互平台”。

“光谷拥有大量存量楼宇、低效园区，鼎好的产权归集、市场化盘活模式，极具实操参考价值。”参训的国有公司学员感慨，存量资产不是包袱，而是城市未来的宝贵增量。

七位专家的一堂“思维破壁”课

案例蝶变的背后，是思维逻辑的升级。本次研学汇聚7名行业专家从理念、形势、路径、治理等维度，为学员搭建起完整系统的城市更新知识体系。

国家发改委宏观经济研究院研究员王继源指出，当前我国城镇化率突破67%，大拆大建、高密度翻建的老路彻底走不通，城市发展进入存量提质新阶段。新时代城市更新不能再粗放、再激进、再蛮干，必须跳出传统城建思维，以理性、精细、系统的思路推进各项工作。

北京清华同衡规划设计院董事长袁昕认为，城市发展要尊重经济、社会、自然三大发展规律，推进城市更新工作要摒弃单一发展思维，坚持系统谋划、顺势而为。他以景德镇城市更新为例，生动诠释“留旧焕新、以文兴城、以人为本”的有机更新逻辑，在尊重城市记忆的基础上激活资源、孕育新机。

北京清华同衡规划设计院副院长潘芳提出“无界融合”理念，直指传统城市建设“分区割裂、业态单一、空间碎片化”弊端，强调新时代更新要打破空间边界、业态边界、部门边界，推动城区、园区、社区互联互通、多元共生。

中国城市规划设计院原副院长李迅提出以城市更新推进产城融合，破解“有产无城、有城无产”的传统痛点。在他看来，城市更新是串联产业与城市的关键纽带，通过空间重构、业态重塑，能实现产业集聚人气、城市承载产业、人才赋能城市的良性循环。

北京市城市规划设计院院长石晓冬介绍了北京市推进城市更新最新情况，解读了超大城市更新进阶路径。他表示，城市更新早已从单一工程改造，升级为制度赋能、精细治理、多元共治、长效运营的系统性工程。  

清华大学建筑学院唐燕介绍，北京为每个街道配备专属责任规划师，以第三方中立视角扎根社区，搭建政府、居民、企业协商平台，让改造从过去“政府干、群众看”转变成众人共商、共建、共享，有效化解民意分歧、推进阻力。

申万宏源集团郭承来解读了城市更新投融资新形势，指出当前社会资本参与意愿不足、退出难、运营弱等痛点。他建议摒弃重建设轻运营思维，活用多元金融工具，前置REITs退出路径，依托精细化长期运营，搭建可持续的城市更新发展闭环。

“这正是我们基层最需要的工作方法。”多名街道一线学员深有感触，基层更新最难的不是设计方案，而是统一思想、凝聚共识。比如，责任规划师制度，恰恰补齐了基层治理的短板。

北京经验学什么？

理论启智，实践立身。作为全国城市更新先行示范区，北京去年完成城市更新固投1846亿元、同比增长154%，多年探索形成的城市更新成熟打法，极具借鉴意义。

一是构建层级清晰、操作性强的城市更新政策体系。北京坚持制度先行、顶层牵引，构建了“城市更新条例+专项规划+行动计划+实施方案+政策细则”的一体化、全链条工作体系，针对老旧小区、老旧厂房、老旧楼宇、历史街区、片区更新等不同场景，分类定标、分类施策、分类管理，形成一整套可落地、可执行、可监管的操作规范。同时，北京形成包含75项改革措施的政策激励工具箱，集中破解土地、规划、资金等企业反映的高频共性问题，用制度统一标准、用体系规范流程、用政策保障落地，为城市高质量更新筑牢制度基础。

二是探索形成民生为本、精细普惠的微更新实践模式。北京彻底摒弃“重工程、重立面、重体量”粗放思维，坚持“小规模、渐进式、低成本、高惠民”的更新路径，聚焦群众身边的小微空间、细微短板、微小痛点精准发力。通过人行绿道微更新，织补城市慢行系统、打通道路断点、美化沿街环境，让市民出行更舒心；通过老旧小区微改造，聚焦配套完善、环境整治、便民提质，留住邻里烟火、提升居住品质；通过街角空间微调整，盘活城市闲置边角、留白空地，打造口袋公园、休憩节点、小微绿地，让城市零碎空间变身群众幸福空间。

光谷怎么干？

一场京城研学，一次思想破冰。课堂临别之际，专家两句寄语，令全体学员印象深刻、深思良久：

“光谷不缺产业空间，缺的是让产业、人居、生活相融共生的‘黏合剂’。”

“责任规划师不是锦上添花，老旧更新最难的从不是画图纸，而是扎根基层、凝聚共识。”

带着新理念、新思路、新方法，50名参训学员满载而归。结业阶段，学员们结合一线工作实际踊跃建言，有的聚焦老旧楼宇市场化盘活，有的探索完整社区配套升级，有的谋划人才空间与城市功能融合提质，梳理思路、提出建议。

下一步，东湖高新区将全面转化落地本次研学成果，牢牢把握“空间更新是表象，思想更新是本质”的逻辑，彻底跳出粗放建设、路径依赖的旧思维。以无界融合打破空间壁垒，以机制创新破解存量难题，以精细治理夯实基层根基，以产城共生激活城市活力，把清华所学、北京所悟、案例所得，真正转化为光谷城市有机更新的生动实践。

（通讯员文龙鑫、龚奇冉）