12月27日，冬日暖阳洒在武汉市青山区新沟桥街道安欣幸福里的楼宇外立面上，63岁的张玉兰拿着刚刚领到的新房钥匙，迫不及待赶往安欣幸福里22楼的新家。

张玉兰和街坊拿到了新房钥匙。

看着明厨明卫，南北通透的新屋，张玉兰激动地说：“真没想到，住了38年老破小，现在能住上这么好的房子，还能和老街坊继续在一起。”

这一刻，不仅是张玉兰一家人的圆梦时刻，更是武汉首个“住宅合作社”危旧房改造试点项目的圆满句点——‌134户原居民告别了漏水墙裂的C级危房，迎来了全新生活‌。

张玉兰的新家，南北通透，阳光充足。

老楼“超期服役”，改造迫在眉睫

时光倒流两年，张玉兰所居住的21街3-12门小区完全是另一番景象。

这片占地约6417平方米的小区中，3栋居民楼分别建造于1957年和1974年，‌使用年限均已超过50年，是名副其实的“超期服役”老楼‌。墙面裂纹随处可见，屋面漏水、地下管网堵塞是家常便饭。

“雨天时，上厕所时还得撑伞防漏水。”张玉兰说，更令人心惊的是，‌这里先后发生多起厨房、卫生间墙皮脱落事件，险些砸伤居民‌。

“住在里面，整天提心吊胆。”一位老居民回忆。

曾经的21街3-12门小区。

2022年，经第三方专业机构鉴定，3栋房屋的安全等级均为‌C级危房，居住安全岌岌可危。

多年来，居民“住上好房子”的诉求越来越强烈。然而，摆在面前的常规路径却走入死胡同：

若维修加固‌，因维修基金有限，需居民按20万元/人的标准自筹资金，且只能治标，无法根除50多年累积的结构老化顽疾。

若房屋征收‌，小区面积小，征收成本高，土地利用率低，周期漫长，难以为继。

“拆也拆不了，修也修不好”——这道难题，成为压在134户居民心头的一块巨石。改，必须改！但路在何方？

自己家园自己做主，联合社打开新思路

转机出现在2023年。湖北省委、省政府提出着力解决城镇危旧房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出问题，探索城镇危旧房改造新模式。武汉率先响应，青山区新沟桥街道21街坊成为了那个“吃螃蟹”的试点，探索“住宅合作社”危旧房改造模式——把决定权交给居民自己‌。

街道、社区先后组织了‌十余次沟通协调会‌后，一场以“居民主导、政府支持、市场运作”的创新实践拉开帷幕。

2023年底，居民组建起属于自己的“主心骨”——危旧房合作改造联合社。

这是一个依法登记注册的‌非营利法人社会团体‌，由小区全体134户权利人和社区居委会作为会员。第一次社员大会表决通过联合社章程，并选举产生由社区书记、社区副主任、武钢退休职工等8人组成的理事会。

“有了联合社，改造的事情，居民说了算。”身为理事的张玉兰说。根据章程，联合社负有签约组织、方案决策、监督建设、土地交易等方面的职责，并创新性地确定“居民出一点、政府补一点、企业让一点”的资金模式，破解改造资金难题。

与多家公司深入磋商后，联合社最终选定武汉市青山区国资平台青山安欣置业有限公司作为项目代建方。

代建方的测算方案则得到规划、税费、审批等政策支持，并通过调整容积率，优化商业网点和车库配比等设计，降低建设成本。最终，240套住宅中的134套用于原居民安置，106套用于市场化销售，以实现资金自平衡。

将心比心知冷暖，4个半月创下签约奇迹‌

蓝图绘就，关键在于落实。要让134户居民心往一处想、劲往一处使，绝非易事。

街道、社区婉拒了市场化的拆迁公司，而是组建了由领导班子、社区干部、党员、志愿者构成的‌30余人工作队伍，挨家挨户上门宣讲改造政策、促成签约腾退。

“居民什么时候有时间，我们就什么时候上门。不谈空话，将心比心。”新沟桥街人大工委主任罗颢回忆，曾经深夜11点上门，与居民深谈3个小时后，居民当场签约。

曾有居民以房屋“不自住”为由，拒绝签约，罗颢7次恳谈后直言：“你不知道街坊冷暖，难道100多户居民的安危绑在你身上吗？”对方哑口无言，几日后主动签约。‌

关键时刻，党员站了出来。小区6名党员率先签约，理事会成员第一批集中签约腾退，给群众吃下“定心丸”。

“街道不只是谈签约、谈搬迁，更是用心用情关心居民的柴米油盐、安危冷暖。”罗颢说。

该街精准提供过渡房源140余套，协助腾退搬家42户，为特殊困难家庭‌协助办理低保、公租房等，帮助上岗就业，解决子女入学难题。2024年武汉冻雨期间，老房子潮湿寒冷，街道为未搬走的10多户居民订好酒店，帮他们短暂过渡。

‌仅用1个月，签约率便突破60%。短短4个半月，134户签约腾退倒房工作全部完成，实现了100%的签约率‌。

居民“点单”户型量身定制，老街蝶变三方共赢‌

户型量身定制，老街蝶变。

“我们想要明厨明卫”“小户型能不能南北通透”“别让老街坊分开……”在户型设计阶段，居民的意见纷至沓来。

联合社和街道将需求一一收集，21街危旧房改造项目总建筑师、北京市建筑设计研究院总建筑师吴晨及其团队与代建公司一起走访居民，摸清设施配套、环境建设、服务治理等问题短板，制订“完整社区”建设项目清单。

清单中，养老、托育、健身、停车、充电、便利店、早餐店、菜市场、“小修小补”点等设施赫然在列，适老化、适儿化改造照顾到“一老一小”，构建起全龄的生活环境。

最终确定的7种户型实现了100%南北通透，33平方米的最小户型也有能种花的阳台。改造后的社区不仅保留了老邻居们的人情味，还通过新建商品房引入了年轻家庭。

2024年7月12日，项目正式开工。承建方中国一冶对该项目提级管理，应用数字化平台，实现施工管理效率提升15%，成本损耗降低3%，且较合同工期提前171天竣工。

居民收房现场。

21街曾见证青山老工业基地的辉煌，也是老武汉“街坊时代”的缩影。在武汉的城市更新中，21街危旧房改造的模式创新，不仅延续了历史记忆，也实现了三方共赢。‌

‌居民赢了，用旧房置换来了安全、舒适、配套齐全的现代化新居，梦想照进现实。

‌企业赢了，通过微利可持续的模式，参与城市更新，履行了社会责任，探索了房地产转型新路径。

‌政府赢了，未动用大笔征收资金，通过机制创新，精准解决了群众急难愁盼，探索出“居民主导、多元共治”的城市更新与基层治理新范式。‌

从50多年房龄的C级危房，到现代化新居，从134户居民的困顿，到如今的幸福笑容——青山区21街的蝶变，正是一次‌关于“人民城市人民建，人民城市为人民”理念的生动实践‌。