湖北日报全媒记者 汪洋 冯袁玥 见习记者 甄子萱 实习生 李俊辉

近年来，武汉多个住宅小区动用公共收益，给业主发放现金或物资，让人羡慕。

用公共收益分红，需要具备哪些条件？有哪些注意事项？连日来，湖北日报全媒记者走访多个小区。

18年老小区攒下百万元收益

“18年来第一次领这个钱！”

武汉市洪山区和平街爱家国际华城居民潘女士，攥着刚领到的200元现金红包，在朋友圈写下“下周奶茶有着落了”。6月11日起，这个拥有3899户居民的小区，动用78万元公共收益给每户业主发放现金。

“红包数额不大，居民拿在手里，能增加获得感。”爱家国际社区党委书记王嫣感叹。这笔看似“天上掉馅饼”的福利背后，是社区治理结下的暖心果实。

小区公共收益账户的充盈，源于清晰规范的制度设计。2018年8月，万科物业公司入驻伊始，便在服务合同中明确约定：公共区域经营收益归属全体业主，包括小区公共区域停车、电梯广告、快递柜投放等。

其中，地面停车费成为绝对主力。据介绍，该小区建成较早，地下停车场空间不足，便在地面公共区域规划停车位。“单日10元，采用储值卡按天计费。比如出差五天把车开走，这段时间就不扣钱。”王嫣表示，这种灵活机制让居民心服口服，仅此一项每年贡献超百万元。

“合同红线必须划清，公共收益必须透明。”王嫣强调，公共收益账户与物业费账户必须严格分离，杜绝混用。物业按合同仅提取10%作为管理成本，其余90%全额进入业主公共账户。此后，这笔“活水”持续积累，到去年底，账户余额已超900万元。

“发钱是居民自己选的。”王嫣介绍，今年年初，物业原计划采购物资发放以回馈业主，但公示征求意见稿时，居民强烈要求“直接发现金”。经业主大会投票，86%的高支持率为“发钱”决定落下关键一锤。

_{湖北日报全媒记者 冯袁玥 摄}

“看到钱，就是看到实惠，就是被尊重。”6月26日，家住别处的郭女士拿着房本特地回来领钱。工作人员介绍，这笔钱一户一领，必须证件齐全、登记清楚。已有3000多户拿到这笔实惠，还将持续发放至7月中旬。

发钱并非一时兴起，而是社区关系日益和谐的见证。2024年，在社区党委带领下，爱家国际华城小区解决了几件“老大难”的实事。难得的是，完成这些事情所需费用全部来自公共账户，真正实现“自我造血、自我换血”。

“小区住户多、年份久，有些基础设施跟不上。”王嫣介绍，去年3月起，首先新建8个含充电桩的电动车棚，有效解决电动车坐电梯上楼、飞线充电等问题；接着改造瘫痪的监控系统，全覆盖安装440个高清摄像头，24小时守护居民安全；又更换247个老化的单元供水阀门，解决频繁修缮导致的大面积停水问题。

“改造项目所需金额较大，我们就考虑发动居民力量，对改造工作全程监管。”王嫣推动成立社区监委会，成为资金使用和项目推进的监督人。去年以来，爱家国际社区党委统筹居委会、物业及监委会，形成三方联动机制。具体项目必须经业主大会表决，招投标全程公示，资料存档可查。

以电动车棚改造为例，小区监委会成员赖为民退休前是单位招标专家库成员，每一版标书都由他看过、改过。钢材进场施工后，曾担任质检高级技师的党员肖强，则现场监督施工，拿着卡尺检验钢材。

当公共收益变成看得见的变化，再化作手中的红包时，信任的纽带已然重新编织。2024年，该小区物业缴费率升至90%，创下历史新高。

停车有收益，自管小区也发米和油

人行小区改造后，刷黑路面、设置道闸、划设停车位。停车费已成为公共收益的主要来源。湖北日报全媒记者 汪洋 摄

“我们在这里住了20多年，这是破天荒的事！”

6月26日上午，江夏区纸坊街古驿道89号，嘉丽精剪坊老板刘家志忙着给顾客理发，他回想起半年前在小区领取专属福利的场景，记忆犹新。

“用公共收益购置的，有大米、食用油等，每家都有份。岁末年初，大家领到小区发的物资，心里暖洋洋的。”刘家志的妻子乐滋滋地补充。

刘家志老家在嘉鱼县潘家湾镇三湾村，2003年来武汉打拼，在江夏纸坊闹市区临街的人行小区买了商品房，一楼门面，二楼住房，加起来90多平方米。2005年，夫妻俩开起了理发店。

人行小区52户148人。在他们印象中，这是典型的无物业老旧小区，路面坑坑洼洼、楼道杂物堆积、树木遮天蔽日……各种问题严重影响居民生活，特别是停车闹了不少矛盾——小区由楼房合围而成，类似一个四合院，场地有限，以前拒绝外来车辆入内，往往将门一锁了之，导致外面的车进不来，里面的车也出不去，车主只能不停按喇叭，常有人因此报警。

_{人行小区以前拒绝外来车辆入内，往往将门一锁了之。湖北日报全媒记者 汪洋 摄}

变化发生在2023年。这年春天，人行小区成立自管小组，积极向所属的沙羡社区和有关部门反映情况，争取到老旧小区改造项目，同时发动居民众筹，解决了一批急难愁盼的问题，如刷黑路面、设置道闸、粉刷楼道、装修监控室等。

“这次改造，小区面貌一新，我们特别划设了18个车位，外来车辆按每辆车每小时3元、全天20元封顶的标准收取停车费。”自管小组成员章建明说。

人行小区自管小组由7人组成，64岁的章建明买的二手房，住在二单元4楼，是核心成员之一，“大家都很热心，平时要忙着上班，我退休在家，有的是时间，很多闲事我来管。”

小区停车对外开放，带来了公共收益。今年年初，自管小组决定拿出其中6700多元，购置大米、食用油等生活物资，以户为单位向居民发放，让大家在寒冬中感受到来自小区的关怀与回馈。

沙羡社区党总支书记王杨介绍，小区虽然没有物业进驻，但是管理得井井有条，定期公开账目，居民们都很信赖自管小组。

_{人行小区宣传栏。}

记者查看章建明提供的小区收支表发现，每笔账都记得清清楚楚，如2024年8月清除外墙危险物花费1200元，2024年11月休闲椅刷油漆花费100元，2025年6月道闸系统升级改造花费3000元。

“经过升级改造，道闸更灵敏了！”刘家志说，他的理发店开在临街一楼，离小区道闸较近，以前道闸出现故障，经常是他“手动”开启，如今这种情况越来越少了，“升级改造前，征求了大家的意见；升级改造后，也有了肉眼可见的效果。这笔钱用得值！”

据悉，人行小区“微改造”“微治理”经验正在当地推广，与之相邻的物汇再生小区，也仿照成立自管小组，2024年底进行“微改造”——设置道闸，平整路面，划设停车位，并定期公开账目收支情况。小区居民们殷切地期待着，有一天也能领到米和油！

18万元公共收益用了17万，再分红有点难

_{今年元旦，城明花园小区发放生活物资的场景。（受访者供图）}

与沙羡社区人行小区自管不同，江夏区纸坊街职中社区城明花园是个物业小区。今年元旦，业主们也领到了业委会用小区公共收益购买的生活物资。

城明花园小区共有811户居民，每户发放10公斤香米、5升玉米油及一提维达卫生纸，共计约180元，总金额17万元。

城明花园2003年首期开盘，59岁的郑金梅2012年住进小区，住在6栋3单元，是一名活跃的社区志愿者，享受此次福利待遇后，坦言“既意外，又不意外”，“意外”，因为这是该小区入住20多年来，第一次给业主发福利；“不意外”，因为“这本来就是业主们的钱”。

城明花园小区第二届业委会于2023年9月成立。业委会主任董波介绍，小区现有固定停车位402个，停车收费标准为：业主车辆，每辆车每年600元。外来车辆，每辆车每小时3元，全天25元封顶；可办亲情卡，每辆车每小时2元，全天20元封顶。另外，物业管理用房近1000平方米，已出租一半。还有自动饮水机进场费用、电梯广告等。所有公共收益加起来，全年近30万元。

新物业进驻时，业委会与之商定，公共收益按6:4比例分成。也就是说，业委会每年有近18万元公共收益可供支配，剩下12万元则归物业公司。

董波表示，很多业主都期待这个做法能够延续下去，业委会也争取年年有分红，让大家体验到做小区主人的感觉。

粗略算账，发现钱不够用。

_{城明花园业委会议事公示。}

据悉，该小区公共收益开销主要用在两个方面，第一块，公共福利，给业主发放米、油等生活物资，年初已经用了17万；第二块，小区专项维修费用，第一季度已报销5万元，后面还有三个季度。

董波介绍，下半年还有很多事情要做，比如解决楼栋屋顶渗漏、增设电动车停车位、引进新能源车充电桩等，这些都需要钱。

有业内人士预言，如果前期没有一定积累，后续定期分红，可能难以为继。

再看物业公司获得的年度分成去向。

_{城明花园小区内正在施工。（受访者供图）}

城明花园小区物业经理李艳透露，物业公司于2023年12月1日进场，现有22人，涉及客服、保洁、保安和工程维修等，一个月全员工资、水电费近6万元，全年开支近72万元。该小区物业缴费率约82%，全年可收取68万元。她表示，“有公共收益分成加持，才勉强保持盈利。”

观点

分红有法可依，也不宜盲目攀比

记者梳理发现，近年来，武汉多个住宅小区业主分红——

2020年，汉阳区广电兰亭时代小区通过诉讼追回前物业侵占的公共收益23万元，业委会决定全额发放，按房产证面积每平方米3元发放，平均每户约180元。

武昌区复地东湖国际小区业委会成立后，对电梯广告、公共场地租赁等收益进行系统审计，发现历年积累公共收益达120余万元。2021年1月，业委会按房屋面积每平方米5元发放，每户分得200元至400元不等，共发放60万元。剩余资金用于补充维修基金。

江汉区万科城小区年均公共收益超50万元，以往多用于绿化维护。2023年业委会换届后，新团队推动收益分配改革，提出“现金+消费券”模式。业主可选择领取200元现金或300元物业费抵扣券，超70%业主选择后者，共发放35万元。

给业主分红，有无法律依据？

“发钱发物，有法可依。”湖北观筑律师事务所律师张金淋明确表示，《中华人民共和国民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

公共收益如何合理使用‌？

武汉市物业管理协会有关负责人表示，公共收益通常优先用于修缮和增加公共设施，不鼓励用公共收益给全体业主发钱发物，过度分红会影响小区正常维护和运营。‌

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政认为，业委会成立初期，用公共收益给全体业主发红包，可在最短时间内树立形象、建立信任，小区形成凝聚力和共识。但各小区情况各异，不能盲目攀比，不鼓励一味发钱发物。即使发钱发物，也要合理规划分红比例，兼顾小区长远利益。

“还是要加强引导，探索信托制物业服务等新模式，从根源上优化提升物业服务水平。”他说，目前物业服务采取的包干制、传统酬金制，在实际运行中存在一定缺陷，特别是缺少第三方监管，成本支出不透明等问题突出。信托制物业服务模式是指以小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人，将物业费、小区公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有，由物业企业从中提取一定比例作为保障款，用于一线员工的补贴及小区维修基金，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。

据悉，武昌已有多例信托制物业服务模式，江夏等地正加紧试点。

记者手记

业主共有的每一分钱，都要在阳光下运行

甄子萱

公共收益，如何使用是关键。

一些小区公共收益较多，拿出一部分发给业主，既能体现社区党组织、业委会善管善用的优势，又能让业主有当家作主的获得感、幸福感，是一项双赢的举措。

有些小区公共收益不多，硬着头皮给业主分红，虽有建立信任、凝聚共识的考虑，但未能兼顾长远利益，甚至有跟风、攀比的嫌疑。

但对于多数小区而言，不发钱也并不意味着社区党组织、业委会和物业不作为。

随着住房年限增加，不少老旧小区面临着各种大规模修缮问题。对于“高龄”老旧小区，业主买房时缴纳的维修基金可能所剩无几，用好公共收益，能弥补资金缺口。对于新建小区，虽然暂时没有大型维修需要，但未雨绸缪乃是长久之计。

合理规划、透明管理公共收益，用于提升小区品质和服务，如改造门禁系统、添置健身器材等，同样是保障业主权益、实现“钱尽其用”的重要方式，同样是看得见、摸得着的“收益”。

无论是“真金白银”分红，还是转化为小区环境改善，其根本都在于确保属于业主共有的每一分钱，都能在阳光下运行，服务于小区福祉。