湖北日报全媒记者 曾雅青 通讯员 李潇

房产交易中，购房者支付全款并实际入住，但房产证仍登记在原房主名下。这时，若原房主因债务纠纷致房屋被查封，购房者该怎么办？近日从利川法院获悉，该院审理一起这样的“麻烦事”，为几方当事人理清了法律关系。

2019年，陈某通过中介与谭某签订房屋买卖合同，购买某小区一套尚未取得不动产权证的房屋，总价45万元。陈某支付首付款20余万元后，因房屋系谭某按揭购买，剩余25万余元贷款由陈某以谭某名义继续偿还，并实际入住该房屋。

2022年，谭某因其他债务纠纷被法院判决偿还借款10万余元。2024年4月，利川法院在执行过程中查封了该房屋（房产证于2024年12月首次办理，查封时该房屋尚在谭某名下，未过户给陈某）。

自身权益受损，陈某向法院提起案外人执行异议之诉，请求停止执行并确认房屋所有权归其所有。

谭某的债权人是申请执行人，认为房屋产权登记显示谭某为权利人，法院查封合法。此外，陈某提交证据显示的付款情况与合同存在不一致，且房屋买卖合同仅约束买卖双方，不能对抗其他债权人。不动产物权变动以登记为准，陈某不享有足以排除强制执行的权益。

经审理，利川法院认为，案涉房屋被查封前，陈某已与谭某签订真实有效的房屋买卖合同。陈某提交的物业公司证明及其自2019年入住以来缴纳物业费、水电费等凭证，足以证明其在法院查封前已合法占有并使用该房屋。陈某依约支付首付款，并以谭某的名义偿还银行按揭贷款，实质上是在支付剩余购房款。案涉房屋在法院查封时房产证尚未办理下来，陈某客观上也无法办理过户登记手续，这一障碍并非陈某自身原因造成。

在满足上述4个严格条件下，陈某对案涉房屋享有足以阻却执行的民事权益。

然而，尽管如此，案涉房屋至今仍依法登记在谭某名下，未办理转移登记至陈某名下。因此，陈某依据买卖合同享有的，是请求出卖人履行转移所有权义务的债权，而非房屋的所有权本身。法院不能仅凭买卖合同直接改变法定的物权归属状态，必须尊重和保障不动产登记簿的公示公信效力。

综上，利川法院判决支持陈某关于“不得执行”案涉房屋的请求（即停止对该房屋的强制执行措施）；驳回陈某要求确认房屋所有权等其他诉讼请求。

【法官提醒】

购买房屋，尤其是二手房或按揭房，务必在付款后及时办理产权变更。

保留证据：合同、付款记录、物业缴费凭证等是维权核心证据。

警惕“接力贷”风险：以原业主名义还贷存在法律隐患，建议通过银行“转按揭”等正规方式解决。

遭遇查封怎么办：作为善意购房人遭遇房屋被查封，可依法提起案外人执行异议及执行异议之诉寻求法律保护。