湖北日报通讯员陈诚

被执行人将房屋抵押又出租，“一房二主” 局面如何破解？

近日，孝感市中级人民法院在一起金融借款合同纠纷执行案中遭遇这一难题，法官见招拆招，严格适用法律规定厘清了租赁权和抵押权冲突。

2016年，被执行人祝某以名下商铺为抵押向孝感某银行申请贷款，并办理了抵押登记。贷款到期后，祝某未按约定偿还债务，孝感某银行于2018年起诉祝某，法院判决祝某向孝感某银行偿还借款本息。

判决生效后，祝某未履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序。执行过程中，双方曾达成和解协议，法院依法裁定终结执行。但被执行人祝某再次违约，案件恢复执行。

去年，法院依法拍卖祝某名下商铺。两次流拍后，申请执行人同意以物抵债。然而，法院在执行过程中发现，祝某擅自将商铺出租给他人，且租户已在案涉商铺内开始经营早餐店。

面对法院要求搬离的通知，租户百思不得其解：明明自己付钱租了房，为什么还得搬离？

孝感中院法官介绍，我国民法典明确了“买卖（抵押）不破租赁”原则：若租赁在前，抵押在后，且承租人已实际占有该房屋，则抵押权人不得要求租客提前搬离，租客可以继续按照原租赁合同约定的条件使用房屋直至租赁期满。

但“买卖（抵押）不破租赁”并非绝对。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条明确了例外情形：若房屋在出租前已设立抵押权或被法院查封，则抵押权人实现权利时，租赁关系不得对抗执行，租赁关系就将面临终止，租客可能需要腾退房屋。

本案中，祝某2016年向孝感某银行设立抵押权，且已进行过抵押登记；2024年祝某擅自将涉案房屋出租给他人，属于抵押权在先，租赁权在后。因此，在孝感某银行通过以物抵债方式实现抵押权时，承租人即便手握房屋租赁合同，也无法要求抵押权人继续履行其与被执行人签订的原租赁合同。

经法院干警解释沟通，目前，承租人已搬离，该商铺顺利完成腾退。

法官提醒，承租人在签订租房合同前，务必主动查询房产状态，了解是否存在抵押等权利瑕疵；也可在合同中明确“房屋未设立抵押”“房东保证房屋在租赁期间无抵押纠纷”等兜底条款，以便后期纠纷发生时追究房东（抵押人）的责任。

抵押权人在设立抵押时，也要实地考察房屋，核实房屋租赁情况，避免后续不必要的纠纷；在抵押合同中约定“未经同意不得擅自出租”等条款，以降低法律风险。而房东（抵押人）更要清楚认识到自身行为的法律后果，若隐瞒抵押或租赁信息，不仅可能面临法律诉讼，还需承担相应的法律责任，甚至可能因违约行为遭受经济损失，因此务必诚信履行告知义务。