党的二十届三中全会指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。贯彻落实全会精神，推进中国式现代化湖北实践在荆门落地见效，房地产业须适应供求关系的重大变化，以激活需求侧、重构供给侧为主线，着力构建“保障+市场”双轮驱动、结构合理的住房体系，加速从“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式向“三定”（以人定房、以房定地、以房定钱）新模式转变，强信心，防风险，稳增长，促发展。

一、聚焦房地合理配置，形成房地产良性循环新格局。

1.优化空间布局。建立健全国土空间规划体系，优化市域及市、县中心城区空间格局，有效服务全市产业转型升级示范区和美好人居环境建设。中心城区围绕“东联、南融、西优、北限”的空间发展战略，不断优化商品房空间布局，提升城市品质和能级，构建城景融合的品质城区。其中在高新区·掇刀区、东宝工业园区，加强产业园区周边保障性住房、商业、教育、医疗等配套设施规划建设，促进园区配套房地产业发展。在漳河新区，加强无污染产业用地和商业、教育、医疗、养老、办公、健身娱乐等配套设施用地与房地产开发用地结合布局，聚集城市区域人口，增强区域房地产楼盘人口吸纳力。在东宝区，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，逐步推进白龙山片区、黄土堰等城市老旧片区、城中村、疤痕地块改造，将腾退出的空间资源优先用于公共设施建设，提升人居环境。

2.优化商品房结构。着眼于促进产城融合、繁荣发展服务业，引导调整商品房供应结构，适度降低商品住宅供应比重，严格控制城市综合体，积极发展养老、旅游、教育、文体、物流等跨界地产。积极引导开发企业从“单一产品”向满足多样化、多层次需求的“专门化产品”转变。其中，对于高新区、掇刀、东宝工业园区项目，开发可租可售的中小套型商品住房楼盘。对于漳河新区优质地段项目，开发建设符合改善型需求和适老化需求的低碳、绿色、智能、高端住宅小区。

3.优化土地供应。一方面，围绕建立人-房-地-钱“四位一体”的联动机制，根据城市规划、经济社会发展和资源、人口等约束条件，建立房地产开发用地供应与商品房库存状况挂钩机制，合理安排供地规模、结构、布局、时序和方式，按计划分批实施科学供地、精准供地、合理底价供地和规模供地，以房定地，实现开发用地供应稳定、均衡。另一方面，对现有闲置开发用地，坚持“一地一策”的原则，按照企业继续开发、市场流通转让、政府收回收购、平台公司优先利用等方式妥善处理，加快利用。

4.优化政策支持。一是加大“白名单”项目贷款投放力度，对不同所有制房地产企业、中心城区与县市的“白名单”项目做到一视同仁，应贷尽贷，改善企业资金环境，保障项目交付，有效防范金融风险。二是进一步优化住房信贷、财政、税收等政策，引导贷款市场报价利率下调，降低首付比例，放宽首套房认定规则，进一步发挥住房公积金的政策支持作用。三是抓好综合性民生政策和购房财政补贴的实施，加快已出台楼市政策的落地见效。

二、聚集重点人群，构建住房保障新体系。

三中全会明确提出要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。下一步要紧盯新市民、青年人、住房困难群体和工薪收入群体等重点人群，加速保障性住房筹集，建立多渠道保障、多元化供给的住房保障新体系。

1.大力发展公租房。针对当前公租房地域结构失衡的状况，优化选址布局，补齐民生短板，加大核心区域和产业园区公租房建设筹集力度，稳步提高保障覆盖面，起到“兜底”保障作用，确保低收入住房困难群体“应保尽保”；建立健全公租房运营管理规章制度，构建线上线下融合、实时动态管理、全程跟踪问效的常态长效机制，切实增进民生民情融合，提升承租户获得感幸福感，打造“温情城市名片”。

2.大力发展保障性租赁住房。继续落实《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，按照“职住平衡”的原则，采取新建、购买、改建、改造、租赁等多种方式，提供20～70平方米“一张床、一间房、一套房”等多元化的租购住房产品，以需定供，供需匹配，推动多主体供给、多渠道保障，加快解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

3.大力发展人才住房。探索建立以人才公寓和人才住宅为主，保障性住房和专家公寓有效补充的人才住房保障体系，让人才进得来、留得下、住得好。确定人才公寓建设配套标准、筹集方式，以及土地、财政、金融、税收等支持政策，鼓励企业利用市场化方式投资建设、经营人才公寓，实现人才公寓多主体投资、多渠道供给。

三、聚焦“好房子”建设，满足城镇居民多元化住房新需求。

按照严控增量、优化存量、提高质量的原则，坚持“好房子”理念，统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，实现以大规模增量开发为主，向增量结构调整和存量提质改造并重转变。

1.加快建设高品质楼盘。适应新质生产力要求，实施商品住房建设品质提升行动，加快技术创新，开发建设符合改善性需求和适老化需求的高端转型升级住宅小区，推动住宅开发建设从“规模型”向“品质型”、从“有没有”向“好不好”转变。引导开发企业转换开发理念和运营模式，开发低容积率、配套齐全、环境优美、智慧便利的高品质楼盘，提供满足全年龄段居民需求的共享空间，优化设置住宅使用空间，推进产品迭代升级。鼓励发展庭院式住宅、大平层住宅和体现“立体绿化、生态庭院、居民互动”的第四代住房等多样化住宅形式，打造“好房子”样板，带动改善型住房需求快速释放。力争到2026年，全市高品质住宅项目占新开工房地产开发项目的20%左右。

2.加快推进危旧房合作化改造。学习借鉴武汉、宜昌等地经验，按照“居民主体、政府支持、市场运作”的思路，聚焦“不安全、不成套、不配套、不完善”等问题，由居民、产权单位等群体自发组织成立合作社，通过公共空间和权益让渡，委托市场主体实施改造，因地制宜确定改造方案，最大限度发挥居民主动性，助力人居环境提档升级。

3.加快推进适老化改造。把居家适老化改造纳入养老公共服务体系建设，制定扶持政策，对从事适老化改造的服务企业提供银行融资、财政补贴、税费减免等方面的政策支持。继续推进老旧小区既有住宅加装电梯，支持利用城市疤痕地块、闲置办公楼、闲置商业用房等改建养老服务设施，支持房企、保障房运营机构建设高标准适老化改造公共样板间，带动老年人家庭开展高品质居家适老化改造。

4、加快推进物业服务行业提质增效。推动地方立法和制度体系建设补齐监管体制短板，推动综合执法进小区。建立街道牵头的物业管理联席会议制度、社区小区业主委员会和物业服务企业三方联动机制全覆盖。启动荆门市智慧物业信息平台建设，探索试点一批经验可推广的智能化、信息化小区。加大物业服务企业典型案件查处力度，全面开展物业服务质量第三方评测工作，建立优胜劣汰的竞争机制。推动物业服务行业通过资产整合、股权合作、兼并重组等方式，实现物业服务企业数量减、质量增、GDP贡献率高的目标。支持物业服务行业开展行业标准化、信息化、智慧化建设，大力拓展物业服务行业向家政、养老、电子商务等领域提供增值服务，做好物业服务下半篇文章。

四、聚焦房地产业转型升级，开辟房地产高质量发展新路径。

1.以“双集中”建设为抓手，积极推进以人为本的新型城镇化。将产城融合、强县工程作为市域、县域“双集中”工作的突破口和抓手，推动以产业发展、城市功能完善为基础的人口集聚。加强城乡统筹，坚持人口第一战略、人才第一资源，助推农村人口向县城、中心镇转移，加快推进以县城为重要载体的就地城镇化，补齐县域产业配套设施、公共服务设施等方面的短板，完善县城功能、提升县城能级，推动县域经济高质量发展。围绕从事公共服务人员、多孩家庭、进城农民、引进人才等特定人群，完善综合性民生支持政策，加快解决新市民住房问题。

2.以深化商品房预售制度改革为出发点，探索商品房现房销售。针对现行的商品房预售制度带来的延期交房、房地产纠纷日益增多等一系列问题，抓住我市被住建部确定为全省唯一的商品房现房销售试点城市的机遇，按照“试点先行、分步实施、稳妥推进、以点带面”的原则，积极推进楚荣和府、城控易居苑现房销售试点工作，并不断提高新建商品现房销售的比重和规模，实现“一手交钱、一手交房、交房即办证”的房地产开发经营新模式。

3.以建立供应链体系为契机，搭建住房供应链平台。以现有各类住房信息系统为基础，整合商品住房销售、二手房交易与租赁、保障性租赁住房和公租房租赁、物业服务、金融服务、生活服务等信息，联通居民、政府、开发商、供应商、服务商、金融机构等多方主体的供需两端信息，搭建住房供应链平台，建设“数字房产”，实现我市住房需求归集、供应交易、配套服务、企业信用等信息系统的互联互通，真正做到以需求牵引供给、以供给创造需求，促进供需集聚对接。

4.以构建房屋全生命周期安全管理长效机制为目标，探索建立房屋体检、养老、保险制度。针对当前住宅专项维修资金十分有限，远不能满足房屋维修和品质维护需要的实际，积极探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。房屋养老金可分个人账户和公共账户资金，个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，由业主按照一定标准缴纳，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金可来源于财政预算拨款、土地出让收入、房屋维修资金增值收益，还可以包括小区公共空间和公共设施，比如商铺、停车场、广告牌、会所、体育设施的出租和经营性收益，主要用于房屋体检和保险等支出。

李智、杨清华（荆门市委党校2024年秋季县干班学员）