住房保障一头连着民生，一头连着发展。近年来，荆门市通过“三个一批”（集中新建一批、商品房小区配建一批、收购一批），持续加大保障性住房筹集力度，实行多元化供应，稳稳托起市民安居梦。截至目前，荆门市保障性住房项目共189个19185套126万平方米，其中公租房小区158个16342套93.28万平方米、保障性租赁住房小区31个2843套32.72万平方米。

“保障房三分在建，七分在管”，为切实提升保障房运营管理质效，荆门市推行了“三化并举”（专业化运营、制度化管理、人性化服务）模式：一是组建专业机构。探索政府主导、专业化运营、市场化运作模式，组建市保障房公司，专司荆门市本级保障房投资建设、运营管理服务职责。二是制定服务标准。推行市中心城区保障房运营管理服务规范化标准化原则等技术标准和服务准则，建立健全保障房运营管理等系列规章制度，构建线上线下融合、实时动态管理、全程跟踪问效的常态长效机制。市中心城区保障房租金收缴率、房屋完好率均达到95%以上。三是建立联动机制。构建专业机构、社区、小区物业、承租户联动工作机制，将一元单向、自上而下的“单一管理”升级为多方共治的“协同治理”，做实安全宣传、文明创建、志愿服务、走访慰问等系列活动，增进民生民情融合，承租户满意度达95%。四是强化绩效考核。开展政府购买公租房运营管理服务试点，强化目标量化管理、合同管理和绩效考核结果运用，促进运营管理提档升级。但总体而言，保障房发展与“管理高效、安全宜居”要求相比还有差距。从荆门市本级保障房情况来看，主要表现在三个方面：

1.公租房体量偏少，有效供给不足。一是已投运的公租房共5378套，加上现有配建协议中未交付的914套公租房，共6292套，总量偏小。近5年公租房移交数量年均为330套，相较每年800户以上的申请家庭数量，加之新市民等群体的新增住房需求，配建总量与供应需求有差距。二是投运的101个公租房小区中98个均为商品房小区配建，其规模小、插花式分布，整体配置效率不高。

2.公租房品质不高，运营管理难。一是集中建设的3个公租房小区标准不高、示范性不强，与城市能级和形象不匹配。特别是偏远地段的公租房，由于配套不全、生活不便，出现空置空租、设备老化等现象，运维成本居高不下。二是房屋质量和装修标准不高，部分开发商降低公租房施工和装修标准，尤其是隐蔽工程，投入使用前质量通病难以发现，入住后卫生间渗漏、墙面剥落等问题频发，返工维修成本高。三是监管机制尚未完善，虽已实行公租房APP线上申请、受理、审核，但配租入住后因缺乏智能化监管平台，以致运营质效精细化、精准化水平不高。

3.先租后售型保障房运营资金缺口大，持续发展能力弱。市中心城区收购的16个项目1474套保租房投运后，按出租率80%、运营管理成本106.24元/套·月的标准测算，年租金收入为1235万元，运营管理成本为188万元、财务成本为2500万元，收支相抵后资金缺口为1453万元。5年后承租人如选择长期租赁或购买部分产权，运营主体亏损更大。

为进一步践行人民城市理念，满足多层次、功能性、品质化居住需求，针对上述问题，建议加大国务院2023年9月出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）执行力度，从保障性住房制度供给、建设供给、保障供给和品质供给等四个方面着力：

1.“有的放矢”，出台完善政策制度。一是将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，实行“以人定房、以房定地、以房定钱”；完善“保障+市场”的住房供应体系，建立人、房、地、钱要素联动机制。二是支持企事业单位通过自建自持、非住宅改建、成套住宅改造、商品住房收购、园区配套新建等方式，增加房源供应。同时，要落实好中央补助资金、运营管理补贴、办证税费奖补、融资贷款贴息等配套支持政策，降低开发和运营成本；四是尽快出台租售并举型保障性住房上市交易政策，让承租家庭放心居住、安心购买；五是建立租赁平台，实行房源发布、看房选房、网签备案、入住退出、物业服务等“一站式”快捷服务，提升运营质效。

2.“按需定供”，精准规划建设供给。采用公租房集中建设、建管合一模式，集中建设一批高品质公租房，发挥示范引领作用。二是优化建设用地布局，提升住房供需匹配度。实行“四跟”（跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走）发展策略，将保障性住房优先选址于交通、教育等公共配套设施完善的区域；突出产业工人、技术工人的租购需求，按照就近就地就需原则，探索在现有存量商品房中收购、配置一批公租房，既保障园区、企业职工居住需求，又有效去化商品房库存。三是推行住房结构多样化，提升有效供给率。如探索青年社区模式，解决新市民、青年人等群体住房难问题；加大力度供应20～70平方米一张床、一间房、一套房等多元化保障房。

3.“因地制宜”，合理确定保障标准。一是合理确定住房保障范围和准入条件，保障范围尽量向本地非户籍人口、新就业大学生、住房有困难且收入不高的工薪收入群体及城市引进的科技人才、教师、医护人员等倾斜，并纳入轮候库，建立常态化受理机制，在合理轮候期内予以保障。二是合理确定租金标准，公租房租金价格由政府定价，根据社会经济发展水平，结合市场租金情况，在充分调研的基础上，适时进行动态调整；公租房租金价格采取市场化调整原则，租金不高于同地段、同品质住房市场租金价格的70%。根据其制定的新市民、新青年能够享受的租金标准，满足其对住房租赁的期待。

4.“量身定制”，优化住房功能服务。一是按照好房子、好小区的标准，配置公共区域设施及物业管理、快递、商业等服务用房，探索建立保障性住房房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。二是建设有温度的优居场景，开辟办公区、健身休闲区、直播区、厨房、洗衣房等公共区域，引入技能培训、学历提升等机构，打造以学习、服务、娱乐、社交、展示为核心的五大功能中心。三是提供“拎包入住”个性化服务，配置智能门锁、冰箱、空调、热水器、卫浴、办公桌椅等家具家电，提供卫生保洁、维修养护等“点餐式”“酒店式”服务。四是实施“红色物业”管理，社区、物业、楼栋管家、承租人四方联动，健全完善共建共治共享的治理体系。五是探索“共享经济”模式，实行净化开水、洗衣干衣等智能化管理，不仅降低保障家庭成本投入，也增强运营单位造血功能。

                   杨清华（荆门市委党校2024年秋季县干班学员），邵蔚