湖北日报客户端讯（通讯员刘治国、许雅亭）“小物业”牵动“大民生”。近年来，随着城市化进程加快及业主维权意识的提高，物业服务企业与小区业主之间，因物业服务引发的纠纷频现。业主享有哪些权利？应履行哪些义务？遭遇纠纷后应如何维权？下面法官为您答疑解惑。

业主以“不知情”为由拒交物业费

法院：业主应当支付相应的物业费

2022年1月，某物业公司与仙桃市某小区业主委员会（以下简称业委会）签订了《物业服务合同》，业委会就合同内容向小区业主进行了公示告知。之后，物业公司依约提供了物业服务。该小区业主小丽拒交2022年度物业费，物业公司催讨无果后诉至仙桃法院，请求依法判决小丽支付物业服务费1000余元。

小丽辩称，其对物业公司与业委会签订的《物业服务合同》并不知情，该合同应无效，其不欠任何物业费。

仙桃法院经审理后认为，业委会与物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

根据物业公司提交的证据，《物业管理服务合同》已向当地社区居委会报备，业委会对该合同进行了公示。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业委会在签订《物业管理服务合同》并公示后，该小区业主并未提起撤销之诉，因此，该合同对业主小丽具有约束力。物业公司为该小区提供了2022年度的物业服务，小丽作为小区业主应当支付相应的物业费。

最终，仙桃法院依法判决小丽向物业公司支付物业费1000余元。现该判决已生效。

【法官说法】

认定物业服务企业与业主大会或业委会存在物业服务合同关系，是物业服务企业向业主方主张物业服务费的前提条件。业主大会或业委会成立符合法律规定的，其与物业公司签订《物业管理服务合同》前是否经过授权，属业主大会或业委会与各业主之间的法律关系。因此，在《物业管理服务合同》未违反法律、法规的强制性规定的情况下，应为合法有效，对全体业主具有法律约束力。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条相关规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

车停在小区监控盲区被刮蹭

法院：物业应承担补充责任

日常生活中，有可能遇到将车辆停放在小区内，不慎被他人车辆刮蹭等事件。这种情况下，如果找不到当事人，物业是否应该承担赔偿责任呢？

业主程先生发现其停放在案涉小区停车位上的车辆被刮蹭，于是联系物业公司协商解决。经人民调解委员会调解，双方仍未就剩余维修费的承担达成一致意见。之后，程先生的车辆在案涉小区同一停车位再次被剐蹭。程先生把物业公司告上了法庭，要求赔偿。原来，程先生停放车辆的停车位处于小区监控盲区，难以找到当事另一方。

【法官说法】

要分清是侵权法律关系,还是合同关系，程先生的车辆被刮蹭是属于侵权法律关系，其损失应当由侵权人来承担。而物业公司是否需要承担责任，要根据其是否完全履行了物业管理职责来判断。物业公司负有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，程先生的车辆在小区停车位被刮蹭后，因物业公司监控设置存在盲区，导致其无法向直接侵权人索赔，物业公司存在管理上的疏忽。虽然物业公司并非直接侵权人，但其作为案涉小区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充责任。最后法院酌定判令物业公司承担了损失20%的责任。

根据《中国人民共和国民法典》的规定，因第三人侵权造成业主损害的，由第三人承担侵权责任，物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，物业服务人应承担相应的补充责任。