中建国际花园小区位于孝感市东城区董永路168号，于2012年由孝感中建三局房地产开发有限公司开发建设，中建三局一公司负责施工，同年竣工交付使用。小区现有住户1069户（联排别墅84户、花园洋房132户、高层住宅853户），沿街经营商户36户，初始规划停车位305个（地面116个、地下101个、半地下地面88个）。自房屋交付至2023年7月31日，一直是由开发公司旗下物业公司提供物业服务，2023年8月起，湖北康正物业服务集团有限公司（原国家二级资质）接手管理。

小区初始环境优美，树木葱茏、水池整洁、道路干净，但原物业后期管理不到位，导致环境恶化，绿植缺乏养护、污物堆积、管道堵塞，楼栋“牛皮癣”问题突出，部分业主因居住环境变差萌生搬离想法。

随着入住率提升，初始305个停车位无法满足实际需求，形成“车位缺口大”问题；同时缺乏规范管理，出现“四轮车通行拥堵、两轮车乱停”现象，停车秩序混乱；电动两轮车充电设施不足，“充电难”问题凸显。上述问题既影响小区秩序，又存在消防安全隐患。

除此之外，小区还出现基础设施老化问题，各类安全隐患与民生困扰频发。电梯存在明显安全隐患，运行稳定性不足；污水管网堵塞、路灯损坏等问题频发；监控老化不能使用，无法实现有效安全监控；消防设施形同摆设，无法在紧急情况下发挥应急防护作用，且消防通道时有堵塞，严重威胁业主生命财产安全。此外，整治前也未建立有效维修响应机制，各类问题长期得不到解决，严重影响业主日常生活。

小区物业以“管理”为导向，缺乏主动服务意识，未建立有效的沟通与反馈机制，对业主诉求回应不及时，业主与物业矛盾持续积累；同时，未与社区、业委会建立协同治理机制，无法统筹资源解决小区共性问题，治理效能低下。

为解决以上问题，小区物业进行了集中整治。

强化党建引领，构建多元协同治理体系

党建引领“红色物业”，是破解小区治理难题、共同缔造美好生活的核心抓手。在槐荫办事处东李咀社区、下沉工作队、小区业主委员会和广大业主的指导、支持下，康正物业以党建为统领，将红色基因深度融入物业服务各环节，推动治理力量协同联动，为小区服务质量提升奠定坚实基础。

搭建“三方联动+N方参与”议事机制：建立“社区党组织+业委会+物业企业”三方联动核心架构，每月召开联席会议，围绕设施维护、环境整治、停车优化等议题，形成“问题收集—协商解决—反馈评价”闭环管理体系。针对小区基础设施老化等历史遗留问题，党组织牵头成立攻坚小组，协调住建、消防、城管等部门现场办公、精准施策，累计解决电梯安全隐患、污水管网堵塞等12类民生难题。创新“3+N”议事模式，以小区党支部为牵头单位，邀请社区、物业、业委会及利益相关方（如城管部门、驻区单位）参与，实行“收集民意—党组织提议—共同商议—会议决议—跟踪督办—结果公开”六步工作法，高效破解停车秩序优化等民生难题。例如，在解决停车问题时，通过该模式统筹各方意见，化解“车位规划”“道闸改造”等分歧，推动北门外停车场建设落地。

建强红色服务队伍：物业企业组建“党员先锋队”“红色管家”服务队，将党支部建在物业服务中心、党小组设在楼栋单元，公示党员网格员及红色管家联系方式，亮明身份并承诺服务时限，实现“居民有需求、党员有响应”。例如2025年4月，G31单元电梯因钢丝绳断股停运，党员管家第一时间启动应急机制，24小时内完成检测、方案制定及资金统筹，7天内完成维修并全程公开，获业主一致认可。

聚焦核心问题，精准推进服务质量提升

自康正物业进驻中建国际花园小区以来，便以党建引领为指引，聚焦业主急难愁盼问题，精准发力、快速行动，取得了明显的效果。

环境焕新，从“脏乱差”到“花园式”转变：开展全方位环境整治行动，补栽绿植3000余株，解决绿化覆盖不到位问题；清理小区内污物、杂物，疏通污水管网，清洗景观池，修复损坏的公共设施；针对楼栋“牛皮癣”问题，安排专人定期清理，让楼栋牛皮癣彻底清除，保持楼栋公共区域整洁。投入专项资金近80万元实施“小区焕新工程”，更新全小区老化监控系统，恢复正常监控功能；改造失效的消防系统，发挥安全保障作用；升级南北大门道闸系统并增设智能门禁，维修改造路灯80个，完成道路修整划线，硬化路面2000余平方米，从硬件上改善小区居住品质，实现“灯火更亮、道路更畅”的目标。并进一步优化服务细节，安装长椅，设置绿色窨井盖、白色捕蝇笼、宠物拾便箱及分类垃圾桶，从“绣花功夫”入手改善居住体验，让环境整治更贴合业主日常需求，提升业主生活舒适度。如今，小区的树木花草更绿了，花园小区正在一步步实现中；随着各种灯具的配置，灯火更亮了，明亮小区正在开启。

停车与通行优化，破解“停车难”“充电难”双重困境：优化调整小区交通组织方式，将四轮车双向通行调整为单向通行，实行“北门进、西门出”管理；同步更换北、西门道闸系统，显著提升通行效率；在园区道路一侧划定两轮车专属停车位，引导居民规范停放，解决两轮车乱停问题；同时加强消防通道管理，明确标识并定期巡查，确保消防通道畅通无阻。完善充电与停车设施，新建14个电动两轮车停车充电棚，满足业主安全充电需求；对接城管部门，联合勘察选址，在城管部门政策指导与协助下，推动北门外停车场建设，新增机动车停车位120个，有效缓解停车位缺口压力，让业主停车更加方便。

智慧与应急服务，提升响应效率与安全性：以智慧赋能提升治理效能，依托“互联网+物业”平台，搭建微信公众号、业主微信群等数字化服务矩阵，实现报修、缴费、投诉等业务“线上办、马上办”；通过智能监控、电子巡更系统实现24小时安全值守，小区全年安全事故发生率同比下降80%。建立快速响应机制，推行“10分钟响应、24小时处置”服务标准，以更细心的服务举措，及时响应并有效解决业主突发需求。如2025年汛期，组织党员先锋队连夜排除地下车库积水；同年7月，小区几栋高层出现外墙脱落，社区、业委会和物业三方联动迅速处理，保障业主生命财产安全。

深化服务内涵，满足业主多样化需求

便民与文化服务并行：定期开展义诊、义剪、磨刀、家电维修等便民服务；每逢春节、元宵节、端午节等重大传统节日，组织“笔墨飘香迎新春”“邻里乡亲粽是情”“公益有奖竞答”等特色文化活动，已累计开展社区活动26场，覆盖居民2000余人次，丰富业主精神文化生活。后期计划引进公益书屋入驻，创建人文书香小区，进一步提升小区文化氛围，满足业主文化需求。

透明化管理保障业主权益：落实民主决策与监督制度，制作公示栏，张贴社区居委会、业委会和物业服务承诺，公开物业费收支明细及物业工作动态；通过“业主议事厅”平台，邀请居民代表参与物业预算审议、服务标准制定，广泛收集合理化建议38条，且已全部转化为整改措施，切实保障业主知情权、参与权与监督权。如今，小区管理愈发规范有序，与业委会的月例会、与社区及业委会的三方联席会均定期常态化开展，让治理流程更高效、更透明，推动协同治理走深走实。

健全长效机制，巩固服务提升成果

常态化沟通机制：建立“四方”联动工作机制（以东李咀社区、小区党支部、小区业委会和物业服务企业为主体），每周召开会议，解决小区养宠、晾晒等共性问题；物业与业委会定期召开周例会，与社区及业委会开展三方联席会，确保问题及时发现、高效解决。

持续改进机制：物业企业以业主满意度为标准、以诉求为导向，定期开展业主恳谈会，收集业主意见建议。下一步，康正物业将坚持党建引领，深化“红色物业”建设，以更加精细化的管理和服务，联合社区、下沉工作队、业委会及广大业主，共同建设美好小区、缔造幸福生活。

一是围绕“花园”做文章，植入更多的绿色植物，打造名副其实的景观花园，让“花园小区”的愿景彻底落地；

二是围绕“文化”做文章，引进公益书屋入驻，创建人文书香小区，丰富业主精神文化生活，提升小区文化底蕴；

三是围绕“红色”做文章，加强党建引领，深化“红色物业”建设，为基层社区治理打牢基础，推动社区治理效能持续提升。

经过整治，业主满意度大幅提升。第三方调查显示，小区业主满意度从湖北康正物业接管初期的60%提升至95%以上，有效投诉率持续为零；业主态度从最初的质疑、观望、抵触、被动接受管理，转变为理解、支持、积极参与小区自治共建，主动为小区建设献计献策，主动上门找物业“扯皮”的业主显著减少。

物业费收缴率显著提高。在康正物业进驻不到6个月的情况下，物业费收缴率增加15个百分点至90%以上，业主从被动缴费转变为主动缴费，缴费意识大幅增强，对物业服务高度认可。

居民参与度与多方评价向好。在业主委员会选举和小区重大决策中，居民参与率高达90%，自治热情充分激发；小区通过党建引领“红色物业”建设，实现多元共治，成功解决多项民生难题。社区街道、业委会及广大业主对物业服务质量提升成果均表示认可；中建国际花园小区被打造成“党建强、物业优、居民赞”的示范小区，获得孝感市住房和城市更新局肯定，成为当地物业管理服务质量提升的典型案例。

物业管理工作涉及面广、内容杂、任务重，是一项系统工程，离不开各级党委政府和居民群众的广泛支持。

康正物业坚持党建引领、多元共治、多方联动，并提供高品质服务，引导业主牢固树立“小区是我家，管理靠大家”的共治理念，厚植主人翁意识。以此才能健全长效管理机制，加快构建“人人有责、人人尽责、人人享有”的社区治理共同体与生活共同体，全面提升基层治理效能。