为激发物业服务全产业链创新活力，推动新技术与物业服务深度融合，湖北物协举办“中国联通杯”湖北省物业服务第一届创新大赛，涌现出一批具有前瞻性的亮点项目，展现了行业在数字化、智能化与服务升级等方面的探索成果。

湖北物协特开设《智汇物业·亮点巡礼》专栏，推介优秀参赛项目，呈现科技赋能下物业服务的新模式、新场景与新生态，推动物业服务向更高效、更人文、更可持续的未来迈进。

项目名称

碧桂园生活服务集团股份有限公司荆门分公司：

共建共治模式创新

项目简介

为系统化提升物业服务质量，荆门碧桂园项目对物业服务模式进行了创新，在小区治理上运用了共建共治—“党建引领+三方联动”模式，以党组织为核心，联动业委会、物业、居民三方力量，通过“交叉任职、联席议事、闭环处置”机制，构建决策共谋、责任共担的治理体系，其运行覆盖日常公共事务（物业纠纷、环境整治）、老旧设施改造难题及突发性事件（如门岗道闸系统老旧、电瓶车无场地充电、小区车辆乱停乱放）等，通过联席会议与志愿服务实现高效协同。该模式对组织架构、运行机制及技术赋能方面进行了创新：红色物业党支部与社区“交叉任职”，破解传统线性治理僵局，形成“收集—协商—解决—反馈”问题的闭环，依托智慧平台（如凤凰会）精准响应诉求，推动问题在源头有效化解，矛盾化解率超98%，进而带动居民满意度持续提升。

项目背景介绍与痛点分析

荆门碧桂园坐落于荆门市漳河新区凤翔路1号，2010年8月30日建成交付，小区总建筑面积113.67万㎡，规划户数8296户，常住户数6500余户，因交付年限较长，小区存在设施设备老化、长者和儿童社区文化活动单一等问题：

（1）设施设备老化：苑区各门岗出入道闸系统老旧、电瓶车无场地充电、小区车辆乱停乱放等问题，严重影响了居民的出行便利及生活品质。业主多次向物业公司及社区反馈，要求使用小区公共收益更换门岗道闸设备，增设电瓶车充电桩及采取有效的车辆违规停放管控措施，因小区暂未成立业主委员会，同时业主意见调研未能达到“需三分之二业主同意”的必要条件，使得问题迟迟未能得到解决。

（2）社区文化活动单一：社区文化活动氛围不够浓厚，活动形式比较单一，无法满足老人及小孩一类群体的精神文化需求。针对这一情况，通过开展多样化的便民活动，既解决业主群体生活中的实际困难，提高生活质量，也能增强业主的安全和防范意识，进而增进社区邻里间的了解与信任，提高社区凝聚力。

解决方案设计

针对小区治理痛点，荆门碧桂园积极探寻解决方式，2020年5月成立荆门碧桂园红色物业党支部，2021年依法选举产生业主委员会，创新构建了“党建引领+三方联动”的共建共治模式，以社区党委为领导核心，整合物业、业委会（业主代表）、居民志愿者三方力量，构建“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的治理体系。

（一）“党建引领+三方联动”模式

1.党建引领，筑牢社区治理“红色引擎”。党建引领完善治理架构，主导创新治理模式，保障机制落地运行。通过社区党委统筹协调，将党建工作与社区治理深度融合，确保治理方向不偏移，2020年成立了荆门碧桂园红色物业党支部；2021年，在政府主管部门及社区的积极推动下，成立了业主委员会。

荆门碧桂园红色物业党支部以7名在管党员为核心，积极开展“共同缔造•五红联建”主题活动，围绕建强红色组织、培育红色队伍、打造红色阵地、完善红色机制、做好红色服务，以“三方联动，五联同心”模式打造“三联三共”社区治理新局面。

党建引领规范管理，实现基层党建与物业服务深度融合。通过社区党组织指导带动，既规范了党支部管理，也将基层党建和小区物业服务相结合，使物业服务企业成为社区基层党组织及业主委员会联系和服务的平台。

2.三方联动，激活协同治理新效能。建立“社区党委—业委会—物业”联席会议制度，定期协商解决小区重大问题。红色物业党支部与社区“交叉任职”，与社区共同搭建“亲邻议事”平台，物业、社区、业委会联动成立“社区楼栋长+业主楼栋长+物业楼栋管家”服务模式。为筑牢物业服务履约保障，小区构建街道社区、业委会、业主三方联动的共同监督履约机制：街道社区发挥统筹协调作用，每季度组织三方召开履约监督会，打通沟通堵点；业委会对照物业服务合同，制定涵盖安保、保洁、设施维护的监督清单，每月实地核查并公示结果，业主可通过线上反馈通道、线下座谈会等，随时提出意见与建议。三方形成监督合力，对物业履约中的问题及时沟通整改，确保服务不打折扣。各方深度参与小区治理，逐步形成“共建、共治、共享”的良好格局，推动小区环境更和谐、居民生活更舒心。

3.居民参与，培育社区治理“主人翁”意识。组建志愿服务队，共建美好家园。鼓励居民党员发挥先锋模范作用，组织成立“党员志愿服务队”，激发居民参与社区治理的内生动力，推动居民从“旁观者”转变为“参与者”，联动开展党建活动，围绕爱心义诊、便民服务、安全宣传、政策宣传、爱心义卖、普法宣传、消防演习等主题，常态化开展形式多样的共建活动，共同致力于社区治理与服务，建设美好小区。

通过“共同缔造”实践活动（如小区打造百花园等环境改造、3月12日植树节树木认领等文化活动组织），让居民直观感受治理成效，增强对社区的认同感与归属感，形成“治理成果由居民共享、治理责任由居民共担”的良性循环。

（二）聚焦设施设备升级，破解民生短板

为解决小区居民长期反映的突出问题、提升居住品质，2023年多次召开三方联席会议，商讨利用小区公共收益解决苑区门岗出入道闸系统老旧、电瓶车无场地充电等难题，经多轮沟通论证，最终确定并形成全面可行方案：对全苑区门岗道闸升级更换，选用智能设备并增设人脸识别功能，便利业主出行；在各苑区闲置空地规划充电区域，加装电瓶车充电棚，满足业主充电需求。

（三）丰富社区文化供给，满足多元需求

1.组建志愿者服务队。党建引领，鼓励居民党员发挥先锋模范作用，组织成立“党员志愿服务队”，包含物业、社区、居民等200余人，联动开展党建活动，围绕红色基地研学组织居民走进荆门市博物馆，聆听红色故事、拜访孤寡老人、召开老兵座谈会、走访党员之家等主题，常态化开展形式多样的共建活动，将公益影响力从小区延伸至社会层面。

2.多方联动共建和谐社区。通过与社区、业委会、住建局、物业协会党委、派出所、消防大队等多方联动，组织开展“共创美好社区”志愿公益集市活动。开展各类公益活动、便民服务、贴心服务、党建活动等志愿服务活动58场，包含爱心义诊、便民服务、法律咨询、家电维修维护、智能设备使用科普等多种形式，累计免费磨刀2.1万余把，免费洗鞋2.5万余双，洗地垫3.2万余张，维修家电1000余台，义诊1.5万余人，义剪1500余人，法律咨询5000余人，帮助400余名老年人掌握智能手机使用技巧。业主参与度同比提升50%，满意度保持在85%以上。

三方联席会议

智能人行出入口

夏日泡泡秀

创新性与差异性

（一）创新性

1.组织架构创新：构建“党建+三方”深度融合的协同体系。突破传统“社区主导、物业执行、业委会监督”的线性治理结构，通过“支部建在物业上”的组织创新，将党组织的政治优势与物业的服务优势深度绑定。这种方式下，党组织不仅是“监督者”，更是“引领者”与“协调者”，推动社区、业委会、物业实现“目标同向、责任同担”。

2.运行机制创新：创新“标准流程化”的共治模式。落实以红色物业、业委会、社区为主体的“三方联动，五联同心”的服务模式，实现组织联建、会议联席、管理联动、阵地联用、事情共商、矛盾共化、成效共评的“四联三共”社区治理新局面。成立物业“党员志愿服务队”，联动开展党建活动；每季度召开三方联席会议，有事一起议，有难一起解。

3.技术赋能创新：打造“智慧化+精细化”的服务平台。依托物业的专业优势，通过凤凰会、碧有单等平台提升治理效能，精准收集业主诉求，定期组织三方联席会议高效协商解决民生痛点；业主通过网络平台凤凰会、碧有单“线上报单+部门响应”，解决小区品质提升、业主急难问题，形成“诉求响应—协同解决—服务拓展”全链条闭环治理体系，实现治理效能与服务品质双提升。

（二）差异性

1.治理主体差异

以前的小区在治理方面是“社区主导、物业辅助”，物业参与度不足，居民参与度低；以行政指令为核心，“上传下达”，治理效率低且易僵化。

“党建引领+三方联动”模式下的小区在治理方面，以党组织为核心，整合社区、物业、业委会三方力量，构建“社区党组织+居委会+业委会+物业”四方联动架构，明确权责边界，形成责任共担、利益共享机制。

2.服务导向差异

以前的小区服务“重管理、轻服务”，处理矛盾依赖行政干预或被动应对，问题处理周期长，易积累民怨，居民满意度低。同时缺乏有效的监督机制，对物业服务质量、财务收支情况的监督往往乏力。

“党建引领+三方联动”模式下的小区在服务方面，将“居民需求”作为治理的核心导向，通过“志愿服务+协商议事”，提供精细化、个性化服务；通过三方联席会议，实现问题源头化解，矛盾化解率超98%，居民满意度高。

3.资源整合差异

以前的小区在资源整合与治理效果方面，其治理成本高，资源依赖政府拨款，资源浪费，服务供给单一，难以满足多样化需求。

“党建引领+三方联动”模式下的小区，在资源整合与治理效果方面，治理成本低，发挥党组织总揽全局、协调各方的领导核心作用，实现资源利用最大化和治理效能最优化，有效破解“小马拉大车”的困境。

应用案例与效果验证

（一）车辆管控

数据治理，优化停车资源。如删除多余的车牌；将停放在车位上的僵尸车辆清理至地库角落；业主亲戚朋友的车辆长期停放在小区的，清理出区等。

物理管控，完善停车秩序。如取消商业街路面画线车位，将道路用铁桩&护栏隔离成两进两出四车道，人行道增设隔离桩；自制石墩、阻车桩，增设指定点位画线等。

联动宣传，加强停车引导。如联动管家团队每月不定时通过业主群、朋友圈进行文明停车宣传；联动业委会现场进行宣传。

第三方协同，推动文明停车。如联动社区、消防部门；沟通交通管理局在大门口市政道路增设抓拍探头；不定期请消防车进小区对道路通畅进行测验，对违停车辆进行沟通和宣导，提升业主消防意识。

（二）门岗道闸与充电桩升级

社区负责监督工程进度与质量，业委会积极向业主宣传解释方案内容，收集业主反馈，物业公司则全力协助建设。在三方共同努力下，2024年全苑区门岗道闸升级更换顺利完成，崭新的人脸识别设备灵敏高效，居民刷脸即可快速通行。成功增设536个智能充电桩，规范的电瓶车充电场地投入使用，解决了居民的充电难题，小区内私拉电线现象大幅减少，居住环境得到显著改善，居民的幸福感大幅提升。

经济效益与商业模式

（一）经济效益

1.治理成本优化：“党建引领+三方联动”模式通过明确职责边界、建立协同机制，有效减少了无效劳动，这种协同不仅降低了社区居委会的行政成本，也让物业和业委会从“被动应对”转向“主动解决问题”，进一步压缩了管理成本，提升了决策效率。

2.资产价值提升：“红色物业”激活“房产保值增值”潜力，“党建引领+三方联动”模式通过升级硬件设施、完善配套设施、改善小区环境、提升服务质量，直接推动了房产价值的提升。同时，优质的服务和管理也提升了碧桂园品牌价值。

3.物业费收缴率突破：有效提升业主满意度和推动物业费收缴、追缴及预缴工作。2024年业主满意度83.27%，收缴率94.65%，追缴率55.82%，预存1014.11万元。

（二）社会效益

1.民生问题高效解决：“党建引领+三方联动”模式通过“收集－协商－解决－反馈”的闭环机制，有效解决了居民的急难愁盼问题，如门岗道闸换新升级和充电桩增设等。

2.社区凝聚力增强：“党建引领+三方联动”模式通过开展各类活动，搭建了居民沟通交流的平台，增强了社区的凝聚力。如：儿童节亲子运动会、便民活动、中秋晚会、普法宣传、老兵座谈会、消防演习等。

3.社会认可度提升：2024年斩获三项省市级荣誉，获得共青团湖北省委、中共湖北省委社会工作部、湖北省民政厅、湖北省残联颁发的湖北省青年志愿服务“共同缔造·社区计划”竞赛专项赛金奖；获得荆门市住房和城市更新局评为“美好家园”小区；2024年中共荆门市物业服务和管理协会委员会授予“党建先进集体”称号，先后被社区和区主管部门评为“红色物业试点单位”。

商业模式与推广计划

（一）核心经验

坚持党建引领，确保治理方向不偏移。党建工作是基层治理的核心，只有将党建工作与社区治理深度融合，才能确保治理方向不偏移。

激发居民参与，破解社区难题。发挥志愿服务队的带动作用，激发居民参与社区治理的内生动力，是解决社区问题的关键。

固化三方联动机制，实现共建共治共享。建立“社区党委－业委会－物业”联席会议制度，定期协商解决小区问题，是实现“共建共治共享”的重要保障。

（二）未来计划

推动志愿服务队伍专业化、管理规范化。开展志愿服务通识培训，涵盖沟通技巧、安全知识、服务规范等基础内容，确保志愿者掌握必备技能。一是通过“老带新”结对机制，实现经验传承；二是针对不同服务领域开展专项培训：便民服务组，学习家电维修、智能设备教学等实用技能；助老帮扶组，掌握老年人护理、心理疏导等专业知识；应急响应组，进行消防演练、急救技能专业培训。三是制定《志愿服务工作手册》，明确服务流程、注意事项和应急预案。

深化智慧平台应用，提升治理精度。荆门碧桂园已初步构建以“凤凰会”“碧有单”为核心的智慧治理平台，通过线上报单、智能派单、进度跟踪等功能，实现居民诉求的精准收集与高效响应。为提升治理精度，促进流程自动化，建立规则引擎，对共性问题（如垃圾分类违规）自动分派至责任方，缩短处置周期。