2020年10月，A公司竞得B市C区1宗国有建设用地使用权，宗地面积为7.50公顷，土地用途为二类居住用地，容积率大于1.0且不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，土地出让金已全部缴清，目前已建成面积占项目总面积的2/3。

二、问题与困难

受疫情及经济形势等的影响，企业资金链紧张，一方面无力继续开发，造成项目停工；另一方面无法按时交房，造成购房业主利益受损，群众不动产登记困难。

三、应对措施

经市政府批准，B市C区自然资源和规划局组合运用自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置存量闲置土地 18 条政策措施（以下简称“18 条”），主动作为，对A公司名下土地进行宗地分割，按照其实际建设情况分割为D地块（已建成）、E地块（未建设）。其中，D地块面积4.76公顷，E地块面积2.73公顷。D地块由企业继续开发，建成验收后依法办理不动产登记；E地块由B市土地储备中心与A公司签订《国有建设用地使用权有偿收回协议书》，按照土地出让时的出让金标准计算，收回价格为5342.34万元。E地块作为政府储备用地，目前已编制土地出让方案，用于建设回迁安置房及保障性住房。这一系列措施可有效促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。

（本案例由湖北省自然资源厅提供）

四、【案例评析】

在当前房地产市场总体遇冷的形势下，部分房地产企业资金链陷入紧张局面，甚至出现资金链断裂的风险。为换取现金流，企业对手中的存量土地和资产盘活变现有着迫切的需求。如何科学设计路径、助力企业纾困，是当前地方在盘活存量闲置土地时亟须解决的问题。“分割—收回—出让”并行的方式，一方面，通过分割收回帮助企业实现资产变现，解决了企业资金问题；另一方面，分割收回后的土地经规划调整后重新利用，有效缓解了城市用地紧张的局面，实现向“土地存量”要“发展增量”。在本案例中，B市组合运用“18条”中的第十条、第十三条，巧做“加减法”，将建成区、未建成区分宗处置，通过“分割—收回—出让”并行方式达到盘活存量闲置土地的目的。

先谋后动，落实规划优先保障。鉴于该项目未按照工程规划许可证建设完成，导致规划无法验收，B市从维护社会稳定、推进项目开发角度出发，成立工作专班，积极与A公司对接，了解项目建设情况、企业经营状况，主动协商谈判。在了解到A公司确实无力完成全部土地开发建设后，B市政府将“18条”运用到该项目，在符合国土空间详细规划要求的前提下，拟将其已建和未建部分土地进行分割。

分割宗地，促成土地收回储备。B市政府运用“18条”中的第十条“规范分割宗地开发或转让”和第十三条“依法规范收回土地”，将宗地分割为D地块（已建成）、E地块（未建设）两部分，其中E地块由政府有偿收回，收回价格按照土地出让时的出让金标准计算；D地块由企业继续开发，建成验收后依法办理不动产登记，实现竣工、交房、办证并联施行。通过这种操作，既有效缓解了企业开发建设资金压力，也收回了企业无能力继续开发的未动工土地，切实发挥了土地储备“蓄水池”的调节作用，避免了土地资源闲置浪费。此外，此举还能有效化解历史遗留问题导致的不动产“登记难”，减少因产权纠纷引发的信访和矛盾问题，增进社会和谐与稳定，可谓一举多得。

开发再利用，实现土地资源转换。存量房地产用地的盘活再利用，可以更好推动城市更新改造。收回用作储备的土地，如再上市，可吸引资质更好的经营主体参与城市建设，提升住房品质，提高城市品位；如参照本案例，用于建设回迁安置房及保障性住房，能够保障居民的基本居住需求，改善居住条件，推动城市可持续发展。

（本期评析作者为自然资源部不动产登记中心张越）